解体工事では、自分自身が所有する家屋などを取り壊すと同時に、現場の周辺にも少なからず影響を与える可能性があります。どれだけ慎重に工事を進めたとしても、騒音や振動を完全に抑えることはできません。
その結果、近隣住民から「工事による被害があった」と連絡が入ることも考えられるでしょう。こうしたトラブルの防止や早期解決に役立つのが、家屋調査です。
本記事では、解体工事における家屋調査の必要性や実施が推奨されるケース、調査項目、当日の流れなどを解説します。解体工事にあたって家屋調査を行うべきか、実際の調査ではどこまで見るのか、どれくらいの費用がかかるのかお悩みの方は、参考にしてみてください。
目次
解体工事の家屋調査とは
解体工事に際して行う家屋調査とは、工事前に周辺の家屋の状態を細かく調査・記録する作業を指します。調査の対象は、解体する建物ではなく、その現場に隣接する住宅などです。
また、家屋調査を実施するのは専門の調査会社であり、解体業者ではありません。一方で、解体対象の建物を調べる現地調査は、基本的に解体業者が行います。
家屋調査の主な目的は、近隣トラブルの防止です。例えば、近隣住民から「解体工事が原因で自宅に亀裂が入った」といった報告があったとしましょう。この際、家屋調査を実施していれば、工事と関連性がないことを証明できる可能性があります。
解体工事の際に家屋調査を行うと安心なケース
家屋調査は、必ずしも解体工事とともに実施が義務付けられているものではありません。しかし、近隣の建物に影響を与える可能性が高い次のようなケースでは、家屋調査の実施が推奨されています。
- 近隣の建物との距離が近い場合
- 大きくて頑丈な建物を解体する場合
- 長屋を切り離す場合
これらの状況に該当する場合、家屋調査を行ったほうが安心できるでしょう。
近隣の建物との距離が近い場合
解体工事の現場と近隣の建物との距離が近い場合、家屋調査を実施しておくことでトラブルを未然に防ぎやすくなります。近隣の建物と現場の距離が近いほど、工事の振動による影響も大きく、亀裂をはじめとした建物の損傷リスクが高まるためです。
近隣住民としても、解体工事にともなって、何らかの影響を受けるのではないかという不安を感じている可能性があります。自分自身と近隣住民が安心して工事を進めるためにも、家屋調査を実施するのがおすすめです。
大きくて頑丈な建物を解体する場合
ビルやマンションのように大きく頑丈な建物を解体する場合、近隣に与える影響も大きくなりやすいため、家屋調査の実施が望ましいといえます。工事の規模が大きくなるほど振動の影響も大きく、周辺の建物に亀裂や傾きを生じさせる可能性もゼロではありません。
大規模な工事に対する近隣住民の不安を和らげるためにも、家屋調査を行ったほうが良いでしょう。
長屋を切り離す場合
長屋を切り離す工事では、住戸の所有者である住民から合意を得るとともに、家屋調査の実施についても提案しておくと安心です。長屋は隣の住戸とつながった構造をしており、工事による影響を避けられません。そのため、工事後に何らかの不具合が見つかった場合、切り離し工事との因果関係を疑われやすくなります。
不具合に関する苦情が発生したとしても、家屋調査の結果をもとに工事によるものではないと説明できれば、大きなトラブルへと発展するのを防げるでしょう。
解体工事の際の家屋調査項目
解体工事に際して家屋調査を行う場合、担当作業員が近隣の建物まで出向き、次のような項目を調査します。
- 家屋全体の外観の確認
- 家屋の高さの測定
- 内壁や天井の亀裂・漏水跡の確認
- 柱や床の傾斜測定
- 内壁と柱の隙間の確認
- ドアや窓の建て付けの確認
- 基礎や土間部分の現状の確認
- 外構の損傷確認や傾斜測定
- 目地・タイルの確認 など
家屋調査は、客観性を担保するため、解体業者ではなく民間の調査会社の作業員が通常二人一組で行うのが特徴です。近隣住民の許可を得たうえで、家屋の外部・内部を細かく調べます。住民が見られたくない部分については、調査を避けてもらうことも可能です。
屋根や外壁といった外観はもちろんのこと、内壁、天井、床など内部の損傷も含めて調査し、写真撮影を行いながら記録に残します。また、近隣住宅が傾いたり、地盤沈下で低くなったりするケースも想定されるため、建物の高さや傾斜の測定も欠かせません。
これにより、近隣住民から建物の不具合に関する苦情があった場合にも、解体工事の前後どちらのタイミングで発生したものなのかを判断しやすくなります。
解体工事の家屋調査の流れ
解体工事の家屋調査の流れを、大きく5つの工程に分けて見てみましょう。解体工事の施主である自分自身が調査に大きく関わることはありませんが、流れを理解しておくことで、いざというときもスムーズに協力できます。
1.調書を作成する
作業員が近隣住民に次のような項目の情報を聞き取り、調書を作成します。
- 氏名
- 連絡先
- 建物の築年数
- 井戸水の利用状況 など
家屋調査をする際に、入ってほしくない部屋があるなどの要望がある場合、このタイミングで確認をとるのが一般的です。
2.野帳を作成する
次に、野帳が作成されます。野帳とは、調査項目を記録するための用紙のことです。作業員が二人一組であれば、一人が調書の作成を進めるあいだに、もう一人の作業員が事前に間取りなどを野帳にスケッチしておく形になるでしょう。
野帳は、このあと実際に調査を行いながら、どの箇所を調査・計測したのか詳細な内容を記録していく重要な資料です。工事後、仮に不具合が発生したときのため、物置や井戸のような附属設備の配置を含めて、調査・計測の対象部分を明らかにしておく必要があります。
3.調査をする
野帳の準備ができたら、いよいよ家屋調査の開始です。壁や天井に損傷がないか、ドアの建て付け状態は悪くないかなどの状況を詳しく確認するとともに、壁や柱に対する垂直・水平（傾斜）測定も実施します。
調査結果は、写真に残すのが基本です。写真による記録があれば、あとから再確認しやすく、トラブル発生時にも有効な証拠となります。
4.測量作業をする
測量作業は、解体工事前後の地盤変化の有無や影響を確認するための工程です。レーザー式の測量機を用いながら、調査対象の建物から少し離れた複数のポイントと比較して、数値を測っていきます。
測量結果を記録しておくことで、工事前の家屋の位置・高さを正確に把握可能です。測量作業が完了したら、最終確認に移ります。
5.最終確認を行う
最後に、施主や調査家屋の住民で最終確認をします。どのような調査を行い、どのような結果となったのか説明を受け、問題がなければ書類に署名・押印しましょう。疑問点や不明点がある場合にはきちんと確認し、全員が納得した状態で調査を完了させることが大切です。
解体工事の家屋調査に関するよくある疑問
解体工事によるトラブルへの備えとして、家屋調査の実施は有効な手段ですが、調査範囲や費用、作業にかかる時間などを気がかりに感じる方もいるでしょう。ここからは、家屋調査に関する気になる疑問とその回答を紹介します。
家屋調査の範囲は決まっている？
家屋調査は、解体工事にあたって必ずしも実施が必要なものではなく、調査範囲に関しても特に決まりはありません。家屋調査を行う場合、その範囲は解体工事の施主や施工業者で判断するのが一般的です。工事の規模などから、どのくらいの範囲まで影響が及びそうかを予測したうえで調査対象の建物を決定します。
家屋調査の目的は、「解体工事が原因で壁に亀裂が入った」といった近隣住民の苦情に迅速に対応することです。これまでに何らかの近隣トラブルが発生しており、配慮が必要な住宅がある場合には、家屋調査の対象としたほうが安心でしょう。
家屋調査の費用相場はどれくらい？
家屋調査の費用相場は、1軒あたり3万〜10万円程度です。ただし、以下のような要素によって費用は変動します。
- 依頼する調査会社
- 調査項目の多さ
- 調査対象の建物の大きさや種類
- 調査会社から現場までの距離
複数軒の調査を一度にまとめて依頼する場合、作業員の移動する手間や時間を削減できることから、1軒あたりの費用は割安になりやすい傾向にあります。上述したとおり、調査範囲に明確な決まりはないため、必要性と費用のバランスを考慮して決めると良いでしょう。
作業時間はどのくらいかかる？
一般的な家屋であれば、1軒あたりの作業時間は1〜4時間程度が目安です。ただし、家屋や敷地が広い、調査項目が多いという場合、そのぶん作業時間は長くなります。スケジュール調整のため正確な作業時間を知りたい方は、調査会社と打ち合わせをする際に確認してみてください。
相手に家屋調査を拒否された場合はどうする？
調査を予定していた近隣住民から家屋調査を拒否された場合、相手の要望に沿って調査を行わないケースもあります。しかし、調査を受けてもらわなければ、解体工事後に近隣住民が壁の亀裂や家屋の傾きを発見しても、因果関係を正しく判断できません。
結果として、施工業者が損害賠償に応じられず、施主である自分自身と住民とのあいだで大きなトラブルに発展する恐れもあります。交渉の余地がある場合、「家屋調査をしておくことで、損害賠償を受けられないリスクを回避できる」などと説明すると良いでしょう。
ただし、施主や解体業者はあくまでも相手に協力してもらう立場であり、交渉時点で不和が生じないよう慎重な対応が求められます。
解体後に異変が見つかった場合は？
解体工事の後日、近隣の建物に異変が見つかった場合は、再度家屋調査が必要です。工事前に調査した内容と照らし合わせながら、解体工事との関連性を探ります。
隣接した住宅などに異変が見つかったとしても、事前に家屋調査を行っていなければ、工事との因果関係を明らかにできません。大きなトラブルへと発展させないためにも、工事前に家屋調査を実施しておき、万が一の事態に備えることが大切です。
解体工事との関連性が確認できた場合、解体業者に調査結果とともに状況を伝えることで、補償などの適切な対応をとってもらえます。
まとめ
解体工事の前に行われる家屋調査は、近隣住民とのトラブルを早期に解決するための重要な工程です。特に、解体を予定している建物と近隣の家屋の距離が近い場合や、大規模な工事、長屋の切り離し工事などの際は、家屋調査が万が一の備えになります。
家屋調査を行うのは解体業者ではなく民間の調査会社であり、正確性・客観性が担保された証拠です。写真で記録を残しながら、工事前の建物の外観や内部の状況、地盤変化の有無などを確認します。
これらの調査記録があることで、近隣住民から建物の不具合に関する苦情が入ったとき、工事による影響なのかどうかを迅速に判断できるでしょう。ただし、近隣トラブルへの対策を考えるうえでは、家屋調査の実施と同時に、信頼できる解体業者を選ぶことも重要です。
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